Chi possiede un immobile sul Ponente Ligure e lo affitta — o intende farlo — a turisti deve fare i conti con un quadro normativo profondamente cambiato nel 2026. Gli affitti brevi Ponente Ligure cedolare secca 2026 sono oggi regolati da tre livelli sovrapposti: la Legge di Bilancio 2026, che ha ridisegnato aliquote e soglie, il CIN obbligatorio dal 2024 e ora pienamente operativo come strumento di controllo incrociato, e la proposta di legge regionale della Liguria che potrebbe introdurre ulteriori vincoli comunali. Ignorare anche uno solo di questi elementi espone a sanzioni significative.
Affitti brevi Ponente Ligure cedolare secca 2026: le aliquote aggiornate
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha confermato e ridefinito il sistema della cedolare secca per le locazioni turistiche. Il quadro attuale è il seguente: chi affitta un solo immobile in locazione breve applica la cedolare secca al 21% sul canone percepito. Chi affitta due immobili applica il 21% sul primo e il 26% sul secondo. Dal terzo immobile in poi scatta la presunzione di attività imprenditoriale: obbligo di apertura di partita IVA, fuoriuscita dal regime della cedolare secca e tassazione dei proventi come reddito d’impresa.
Questa soglia rappresenta un cambiamento rilevante rispetto al passato: fino al 2025 il limite era fissato a quattro unità immobiliari. Chi gestiva tre o quattro appartamenti in affitto breve senza partita IVA era ancora in regola; dal 1° gennaio 2026 quella stessa situazione configura automaticamente un’attività d’impresa. Chi si trova in questa condizione deve regolarizzare la propria posizione fiscale con urgenza, preferibilmente con il supporto di un commercialista.
Vale la pena chiarire un punto spesso frainteso: la distinzione non riguarda il numero di immobili posseduti, ma il numero di immobili effettivamente messi in locazione breve nello stesso anno fiscale. Un proprietario che possiede tre appartamenti ma ne affitta solo due rientra ancora nel regime della cedolare secca — con il 21% sul primo e il 26% sul secondo.
CIN obbligatorio: stato dei controlli nel 2026
Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio dal settembre 2024 per tutti gli immobili destinati a locazioni brevi e turistiche. Nel 2026 il CIN è diventato anche uno strumento attivo di controllo fiscale: l’Agenzia delle Entrate incrocia i dati della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) con le dichiarazioni dei redditi, rendendo molto più facile individuare chi ha affittato senza dichiarare i proventi o senza esporre il codice.
Gli obblighi pratici sono tre. Primo: il CIN deve essere esposto fisicamente all’esterno dell’immobile. Secondo: deve essere inserito in ogni annuncio online, su qualsiasi piattaforma — Airbnb, Booking, siti propri. Terzo: dal 20 maggio 2026 entra in vigore il Regolamento UE 2024/1028, che obbliga le piattaforme di prenotazione a raccogliere e trasmettere mensilmente i dati degli host alle autorità nazionali. In pratica: Airbnb e Booking segnaleranno automaticamente ogni prenotazione al sistema italiano. Chi non ha il CIN o non ha dichiarato i redditi sarà individuabile in modo quasi automatico.
Le sanzioni per chi non è in regola sono concrete. La mancata richiesta del CIN comporta una sanzione da 800 a 8.000 euro per unità immobiliare. La mancata esposizione è punita con una sanzione da 500 a 5.000 euro. I controlli sono affidati alla polizia locale del comune in cui si trova l’immobile. Chi non ha ancora ottenuto il CIN può richiederlo gratuitamente sul portale del Ministero del Turismo (BDSR) con SPID o CIE.
La proposta di legge regionale ligure: cosa potrebbe cambiare
Sul fronte regionale è in discussione al Consiglio della Regione Liguria la PDL 96/2026, una proposta di legge che introduce una disciplina “sperimentale” per bilanciare residenzialità stabile e locazioni brevi. Il testo non vieta direttamente gli affitti brevi, ma consente ai Comuni di introdurre autorizzazioni obbligatorie, limitazioni e moratorie nelle aree caratterizzate da elevata pressione turistica o da criticità abitative.
Per i proprietari di immobili sul Ponente Ligure — in zone come Arma di Taggia, Riva Ligure, Santo Stefano al Mare, San Lorenzo al Mare — questo significa che i singoli Comuni potrebbero, se la legge venisse approvata, introdurre tetti al numero di appartamenti in affitto breve per area o per edificio. La proposta è ancora in fase di esame e ha ricevuto critiche da FIAIP Liguria e Confedilizia, che ne contestano l’efficacia rispetto all’obiettivo dichiarato di aumentare l’offerta abitativa stabile. L’evoluzione della PDL è da monitorare nei prossimi mesi.
Gli altri adempimenti obbligatori per chi affitta sul Ponente Ligure
Oltre al CIN e alla gestione fiscale, chi affitta in locazione breve in Liguria deve rispettare una serie di obblighi operativi. La comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato è obbligatoria entro 24 ore dall’arrivo: si tratta di un adempimento di pubblica sicurezza, e la sua omissione è punita penalmente oltre che con sanzioni amministrative. La trasmissione dei flussi turistici alla Regione Liguria tramite piattaforma ROSS1000 è un obbligo statistico distinto. L’imposta di soggiorno, dove istituita dal Comune, va raccolta dall’host e versata periodicamente all’ente locale.
Sul fronte della sicurezza dell’immobile, chi gestisce l’affitto breve in forma imprenditoriale (dal terzo immobile) è tenuto a installare rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori accessibili e visibili nelle aree a rischio. Per chi gestisce in forma non imprenditoriale il quadro normativo è meno stringente su questo punto, ma è comunque consigliabile adeguare l’immobile per ridurre rischi e responsabilità civili. Per una panoramica aggiornata degli adempimenti nazionali si rimanda alla pagina ufficiale della Regione Liguria sugli appartamenti ammobiliati a uso turistico.
Affitti brevi Ponente Ligure cedolare secca 2026: conviene ancora?
Nonostante la stretta normativa, il mercato delle locazioni turistiche sul Ponente Ligure resta solido. Secondo i dati di Immobiliare.it Insights relativi al primo trimestre 2026, la domanda di affitti nella provincia di Imperia è cresciuta del 34,9% su base annua, mentre l’offerta di immobili in locazione è calata del 33,3%. Uno squilibrio che mantiene i canoni su livelli elevati: i valori medi nel comune di Imperia hanno registrato un incremento del 20% in un anno, con una media di circa 11,1 euro al metro quadro mensile.
Chi gestisce un solo appartamento in affitto breve con cedolare secca al 21% — su un canone annuo di 12.000 euro, ad esempio — versa 2.520 euro di imposta sostitutiva, senza ulteriori adempimenti IRPEF su quella fonte di reddito. La semplicità del regime, combinata con la domanda crescente sul territorio, rende la locazione turistica ancora conveniente per chi rispetta le regole e gestisce al massimo due unità. La pressione normativa è invece crescente per chi supera quella soglia: il passaggio alla partita IVA porta con sé contributi previdenziali, IVA, e una gestione contabile più complessa.
Se stai valutando se mettere a reddito un immobile sul Ponente Ligure, o se vuoi capire come posizionare il tuo patrimonio immobiliare nel nuovo quadro normativo, il team di Il Borgo Real Estate è a disposizione per un confronto. Scrivia a immobiliare@ilborgoarma.com o chiama il 0184 43777. Uffici in Via della Stazione 185, Arma di Taggia e Piazza Ughetto 12, Riva Ligure.